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【家探し】賃貸併用住宅のメリット・デメリット

賃貸併用住宅

この記事では、わが家の家探しの体験談をもとに「賃貸併用住宅」についてメリット・デメリットを紹介します。

前回、「【30代共働き】ベビ待ち夫婦が東京で家探し【体験談】」にて、わが家の家探しの経緯について紹介したところです。

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今回は家探しにおける「賃貸併用住宅」という選択肢について紹介します。

と言いますのも、

わが家は家探しの途中で一時期、賃貸併用住宅について検討した時期がありました。

実際に物件の内見をしたり周辺状況のリサーチ等を行うなどしましたが、検討していた物件は先に別の方が買付されたので購入には至りませんでした。

でも、後から考えると実はお宝物件だったのではないかと思うこともありました。

今回は、そんな賃貸併用住宅のメリット・デメリットについて調べたことを紹介します♪

賃貸併用住宅とは?

その名のとおり、賃貸スペースと自宅スペースが併設された家のことです。住宅ローンを支払いながらも賃貸収入を得る。そのおかげでローンの負担を大幅に軽減することができる住宅です。

賃貸併用住宅との出会い

実はきっかけは偶然です。

立地や価格が良さそうだなと思った中古物件がたまたま賃貸併用住宅だったということです。その物件の概要は以下のとおりです。

  • 物件価格4千万円
  • 築10年程度
  • 3階建ての1階部分が店舗、2・3階部分が住居(住居スペースは55㎡程度)
  • 駐車場は無し
  • 店舗スペースには理髪店
  • 賃貸収入は月額8万円

賃貸スペースは住宅ではなく店舗という物件でした。

賃貸収入が月額8万円というのが魅力的でした。通常であれば月々のローンの負担は35年ローンで10万円超になるところですが、賃貸収入を充てることができるので買ったときから実質負担が2~3万円になります。

この物件の魅力は他にも、

  1. 住宅部分が全体の50%を超えるため住宅ローンが使える。
  2. 店舗の営業時間外は階下に気を遣うことなく過ごせる。
  3. 理髪店ということで比較的衛生的(飲食店の場合は臭いや虫などの問題を懸念)
  4. そもそもの物件価格がそれほど高くないので、店舗が撤退して家賃収入がなくなってもローンを支払っていける。
  5. 自分も相応のローンを支払いながら賃料収入を繰上返済に充てることで返済期間を短縮できる。
  6. ローン完済後は月8万円の不労所得がそのまま入ってくる。

などをメリットと考えていました。④の家賃収入がなくなってもやっていけるという点が大きいと思いました。一般的な賃貸併用住宅は建物面積が大きくなることから物件価格的には高額となります。家賃収入が途絶えた時にローンを支払っていけないというのは大きなリスクだと考えていました。

一般的な賃貸併用住宅のメリット・デメリット

ここでは、一般的な賃貸併用住宅として建物の半分を賃貸住宅(例:ワンルーム×●部屋)、もう半分にオーナーの居住スペースがある物件を想定します。

メリット

  1. 住宅ローンを使えること(自宅の面積割合が50%超の場合)。通常、不動産投資として収益物件を購入するときは金利の高い事業用ローンを利用します。住宅ローンが適用されるということで1%を下回る低金利で物件が購入できます。
  2. 家賃収入で住宅ローンの返済も可能。住宅ローンの返済を入居はが代わりに払ってくれるという構図となります。



デメリット

  1. 物件価格が高いこと。建物面積が大きくなるうえ、各居室にキッチン、トイレ・バス、洗面台などの設備が必要になります。同じ面積でも一般住宅と比べて単価は高くなります。
  2. 住宅ローンの借入額が大きいこと。①新築は土地・建物で1億円を超えることもあります。住宅ローンは年収の6倍~8倍程度まで借りられることもありますが、1億円を借りようとすると世帯年収が1,500万くらい必要になります。そこまで年収がない場合は多くの頭金が必要になります。
  3. 賃借人に気を遣うこと。一般の賃貸住宅と異なり、賃貸併用の場合はクレームが直接自分にふってきます。オーナーが一緒に暮らしていることが明らかなので修繕依頼なども直接くることも想定されます。
  4. 空室リスクがあること。これは一般的な不動産投資と同様ですね。家賃収入が入ってこないと通常の住宅ローンより大きい額を返済しながら暮らさなければなりません。
  5. 売却しにくいこと。何らかの事情で手放したいというとき、一般住宅(戸建て)であれば通常の中古住宅市場で需要があります。アパートであれば不動産投資家に売ることも想定できます。一方で賃貸併用住宅は思いのほか収益性が低く(例えばワンルーム2室+オーナースペース1室だと3世帯分のみ)、利回りから投資対象になりにくいと考えられます。

一般的に考えられるメリット・デメリットをあげてみました。

こうしてみるとデメリットの方が多い。。。

たしかに新築で賃貸併用住宅を建てるというのは普通のサラリーマンにはハードルもリスクも高いと思います。

そこで、

賃貸併用住宅に住むならこんな物件!

以上のメリット・デメリットを踏まえ、もも母ちゃんがこれから賃貸併用住宅に住むならこんな物件を選びます。

  • 入居者を引き継げる中古物件
  • 維持管理費の少ない築浅物件
  • 何より、家賃収入が途絶えてもローンを支払っていけること

って、そんな物件あるかー!( ゚Д゚)

そうです。なかなかないんです。

わが家が検討していた店舗併用住宅を買えなかった後、賃貸併用住宅を選択肢から外したのは、そんな美味しい物件は滅多にでないからです。

当時はエリアを都内全域に広げて探してみてもはじめの物件に相当する物件はなく、価格の時点で検討対象から外れるものばかりでした。

そのため、わが家のようなサラリーマン家庭の方に助言するならば、賃貸併用住宅一択で探すのではなく、一般の家探しのなかで賃貸併用住宅を含めて探してみることです。

そして条件の良い物件が出たら即買付する!といった準備をしておくことでしょうか。

上記の「こんな物件」にあてはまる物件であれば、住み替えしたい場合にも比較的売却しやすいでしょう。

また、早々にローンを返済してしまえば、家賃収入をそのまま住み替え用の物件購入費に充てるということも可能になると思います。

そのためには、良い物件を見つけた時にすぐに行動に移れる準備が必要です。

わが家が検討していた物件も一人で暮らしていたオーナーが高齢で施設に入るからということで急遽売りに出したというものでした。

すぐに売れてしまいましたが、当時賃貸併用住宅に関するメリット・デメリットをよく把握していれば即行動していたはず…と今でも夫はぼやいています。

この記事が家探し中の方に少しでも参考になれば幸いです。ご覧いただいた方が満足するお家を見つけられるよう願っております♪

ここまでご覧いただき、ありがとうございました。