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【消費税増税対策】住宅ローン控除3年延長!対象者は?既にローン支払っている人は対象?

住宅ローン控除延長

2018年12月現在、消費税増税対策として検討されていた住宅ローン控除の延長ですが、3年延長で決まりそうですね。わが家も住宅ローンを支払っていますので気になっていたところです。

なお、既に住宅ローン控除を受けている方は対象となりません。残念。でも仕組みを理解したら、まぁそりゃそうだよねってなりました。

今回、勉強したことをまとめてみました。せっかくなのでご紹介させていただきます♪

政府・与党が消費税増税対策として実施する住宅ローン減税の拡充策の全容が分かった。2019年10月から20年末の間に新たに契約し、引き渡された住宅やマンションが対象で、住民票を移して居住する人に限る。同期間の契約者は住宅ローン減税を受けられる時期が現行の10年から13年に延びる。10年目まではローン残高の1%、11年目以降は建物価格の2%相当を控除する。(2018年12月11日 日本経済新聞より一部引用)

そもそも住宅ローン控除とは?

まず、サラリーマンを例にしますと、給料から所得税が差し引かれて支給されます。ただし、一定の条件を満たすと所得税の「控除」が受けられ、払った所得税の還付を受けることができます。

その控除の一つである住宅ローン控除とは、正式には「住宅借入金等特別控除」といい、10年以上の住宅ローンをして住宅の購入等をした場合に本来支払うべき所得税が控除される制度です。

控除の方法

住宅ローン控除は、年末の借入金残高の1%に相当する額を所得税から控除する制度です。例えば、借入残高が3,000万円なら30万円が支払った所得税から税額控除されるというお得な減税制度です。

なお、現行制度では、最大で1年あたり40万円。控除期間は10年間です。10年間最大で400万円ということとなります。所得税で控除しきれなかった分については住民税の計算にも反映されます。

所得控除と税額控除

所得控除の計算をみると、(収入ー控除額)×税率=税額となります。生命保険料控除や医療費控除などがこれにあたります。

収入100万円、税率10%の場合

  • 控除が10万円 → (100-10)×0.1=9(万円) 控除額は1万円
  • 控除が20万円 → (100-20) ×0.1=8(万円) 控除額は2万円

一方、税額控除の場合、控除額がそのものが戻ってきます。住宅ローン控除が40万円ということは支払った所得税のうち40万円が戻ってくるというもので、とても節税効果が高いです。

わが家の場合、収入がそこまで高くないので所得税を40万円まで支払っていません。なので枠を最大限活かしきれていません。わが家のように収入がさほど高くない家庭で控除を最大限活かすには、夫婦共同名義で住宅ローンを組むという方法があります(購入時の諸費用は少し高くはなります)。

わが家は住宅ローンを組んだ際、家計の収入のうち、もも母ちゃんの収入には基本的に手をつけず、生活に必要なお金は夫の収入から支払っていく方針でした。それで夫の単独名義にしました。これから住宅を購入する方は住宅ローンの支払い方もよく夫婦で話し合って決めることをおすすめします。

ちなみに、わが家では住宅ローン控除で還付された額は住宅用の銀行口座に即移動し、10年後の繰上返済資金や将来の維持管理費のために一切手をつけないようにしています。

住宅ローン控除制度の3年延長とは?

そもそも延長する目的は?

2019年10月に消費税率が10%へ引上げられる予定です。その際の駆け込み需要や反動減を抑え、景気を下支えするねらいがあります。

延長の対象となるのはどういうケース?

以下のように、2019年10月から20年末の間に新たに契約し、引渡しされた住宅が対象です。

  • 注文住宅 19年4月以降の契約+10月以降の引き渡し。
  • 建売住宅とマンション 19年10月以降の引き渡し。
  • 上記はいずれも20年末までに引き渡される契約に限る。
  • 住民票を移して居住する人に限る。

つまり、消費税率が10%になって一定期間内の住宅購入にかかるローンについて控除期間を3年延長する制度です。

ということは、既に住宅ローンを組んでいるもも母ちゃんは?⇒対象外

ニュースをぱっと見したときは期待しちゃいましたよ…

なんで既に住宅ローン払っている人は対象とならないの?

現行制度は年末の借入残高を基準としますが、単純にこれが3年延長されるわけではありません。延長期間については、借入残高ではなく「建物価格」の2%の金額が3年かけて戻ってきます。

2%というのは8%から10%への増税分ですね。単に増税前に買った場合に比べて損がないように増税分を戻してあげようということです。意外とシンプルでした。

延長の目的がそもそも増税で消費の落ち込みを防ぐためっていうことですし、まぁ、残念ながら既にローン払っている人が得するってわけじゃないってことです。。


具体例で考えてみた

3年間の延長期間は建物価格の2%を3年かけて還付されます。4000万円の建物の場合は3年間で合計80万円の控除が受けられることとなりますね。

  • 増税前に購入したら、4000万円×1.08=4,320万円
  • 増税後に購入すると、4,000万円×1.1=4,400万円 この差額80万円を3年かけて還付するいうことですね。

ただし、建物価格の2%を3等分した額と借入残高の1%を比較して少ない方が実際の減税額となります。注意が必要です。

どういうことか考えてみました。

例 当初借入額 4,000万円、11年目以降は毎年100万円を返済と仮定

10年後の残高が3,000万円の場合

  • 11年目の借入残高は3,000-100=2,900万円、借入残高の1%は29万円
  • 12年目の借入残高は2,900-100=2,800万円、借入残高の1%は28万円
  • 13年目の借入残高は2,800-100=2,700万円、借入残高の1%は27万円

建物価格の2%を3等分した額は26.7万円となります。このケースでは、11年目は29万円>26.7万円なので控除額は26.7万円。12年目は28万円>26.7万円なので控除額は26.7万円。13年目も27万円>26.7万円なので控除額は26.7万円。そのため3年間の控除額は26.7+26.7+26.7≒80万円となります。増税分の80万円がすべて戻ってくることになります。

10年後の残高が2,000万円の場合 ※繰上返済で残高を減らしたケース

  • 11年目の借入残高は2,000-100=1,900万円、借入残高の1%は19万円
  • 12年目の借入残高は1,900-100=1,800万円、借入残高の1%は18万円
  • 13年目の借入残高は1,800-100=1,700万円、借入残高の1%は17万円

このケースでは、3年間とも建物価格の2%を3等分した額(80×1/3=26.7万円)より各年の借入残高の方が少ないです。そのため3年間の控除額は19+18+17=54万円ということになります。増税分の80万円が全て戻ってくるということにはなりませんね。

繰上返済しない方がいいの?

上記の具体例で考えると、10年目までに繰上返済などで残高が縮減されていると減税額は小さくなる場合があります。減税効果を活かすには繰上返済せずに11年目以降も借入残高を残しておいた方がお得という例になりました。

しかし、繰上返済については利率によっては支払総額の節減効果が大きいです。住宅ローン控除期間中は繰上返済しない方がお得というケースもありますが、ケースによっては控除期間中でも繰上返済した方が支払総額的にはお得ということもあります。

今回の3年延長も同じことが言えると思っています。支払総額的に減税かどちらが有利かという問題は、金利の関係もあるので個別具体的に考えてみないとわからない、つまりケースバイケースということになります。

さいごに

これまでの話を総括すると、(繰上返済を考慮しなければ)増税前でも後でも変わらないかなと思いました。しかし、政府の増税対策は今回取り上げた住宅ローン控除の延長だけではありません。

他の支援策として、すまい給付金の拡充(対象者の範囲拡大&支給額アップ)や省エネ・耐震性能に優れる住宅の新築や改築にポイントを付与する仕組み(2015年の住宅エコポイントを参考に制度設計される方針)も導入される予定です。

2018年12月18日追記。すまい給付金と新ポイント制度の内容が明らかになりましたので記事にしております!参考にご覧くださいませ。

https://momo-happylife.com/sumai-point

今後詳細がわかったらさらにご紹介したいと思います!

ここまでご覧いただき、ありがとうございました♪